今天我们选择两个话题，为你提供知识服务，一是魔方公寓提交招股说明书，二是各大城市引入“过街神器”交通警示灯。

最近，长租公寓运营商魔方公寓向港交所递交招股说明书，准备冲击IPO。当然，递交招股书只是上市路上的第一步，离最后的上市成功还远得很。不过，这对于长租公寓整个行业来说，仍然算一个难得的好消息。

我们知道，长租公寓的本质是“二房东”，也就是，运营方从业主那儿签下长期租约，再把公寓转租给租户。2020年以来，这个行业就负面消息不断。率先在美国上市的青客公寓和蛋壳公寓先后爆雷，退市的退市，摘牌的摘牌。

根据魔方的招股说明书，从2020年到今年年中，它的房间套数从3.6万套增长至7.62万套，同时，2021年实现净利润2.95亿元，净利润率达到20.1%。这个净利润率是什么水平呢？因为现在没有上市的同行，我们可以拿相似的酒店公司来对比。疫情前的2019年，华住的净利润率为15.8%，如家的母公司首旅酒店是11.1%，锦江酒店在10%以下。

消息就是这样，来看看能学到什么知识。

前几年，长租公寓是创业风口，受资本热捧。不过，也有业内大佬不认可长租公寓模式，认为这种生意模式很难赚钱，而且风险较高，一旦市场环境出现波动，出租率下滑，就很可能陷入亏损。后来青客和蛋壳的先后爆雷，似乎印证了这个判断。那么，作为后来者，魔方能讲出什么新故事呢，它和前面几家有什么不同？

我们做了一点研究，发现，它们虽然都是长租公寓，但生意模式不完全一样。

青客、蛋壳等是从个人业主那里收房源，不管哪个小区哪栋楼几单元，有房子就行。在出租的时候，他们一般是把卧室分开租，单价比较低，这正好切中了大城市年轻人的需求。只要几个卧室的租金总和能超过整租成本和装修、管理成本，就能赚差价。

行情好的时候，这些长租公寓为了从个人房东手里抢房源，往往会开出超过市场价的租金。有内部人士透露，在最疯狂时，不少公寓以高于市场正常价格20%—40%的水平抢房源，以实现快速扩张。但是，高价抢房源的直接后果是巨额亏损。

比如蛋壳，2017年—2019年，房间数从5.2万间扩张至43.83万间，3年增长7.4倍。也是在这段时间内，蛋壳的经营亏损累计达到46亿元，还有50多亿元的负债。房间数的过快增长，还带来了出租率的下滑。2017年—2019年，蛋壳的出租率从85.8%下降到76.7%，这让它不敢大幅涨租金。到2020年突发疫情，情况就更糟糕了。

而魔方公寓的做法不同。它不是从个人房东手里拿房源，而是从机构业主那里收房源，一栋楼一栋楼地收，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等等。这样一来，魔方公寓就在房源锁定期上更有优势。

你想，如果是个人房东，他们更关注市场行情的波动，我跟你签了长期合同，万一几年后行情大涨，我不就亏了？所以，跟个人房东签的合同，大多在3—5年。而魔方的房源业主是机构，没有精力自己经营，倾向于超长期托管，合同一签都是10年20年的。