你好，欢迎来到《得到精选》，我是李南南。
先跟各位同学说一个好消息，等了一整年，香帅老师的2023年的《
中国财富报告
》终于快要上线了。现在报告正在预售期，内容将在12月5号的0点正式更新。
那趁着新报告还没上线，咱们今天先来复习一下去年的一个内容。这也是去年《香帅中国财富报告》当中最受关注的课题之一，这就是，到底要不要买房？
那这个话题这两年有多热，这应该不用多说了吧？那么针对这个问题，香帅老师又会给出怎样的建议呢？
来，咱们一起听听香帅老师怎么说。
欢迎来到《香帅中国财富报告》，我是香帅。
这一讲，我们回到一个更广泛的话题：如果房价下跌，是不是意味着你的家庭不要再买房了呢？
我的答案是，不见得。因为很多时候，我们面临的处境并不是“几选一”，而是“别无选择”。
在买房这个问题上，其实有三重逻辑值得我们关注。
第一，增长逻辑
。这个好理解。买房产就是买有增长前景的国家、城市、区县，甚至小区。宏观上的增长无非是经济增长，人口密度和质量的上升，微观上的增长包括好医院、好学校、商圈密度、交通便利，甚至是物业的优秀程度等。现在除了少部分城市外，宏观上的增长不那么显著，所以买房要更看重微观上的增长。
第二，通胀逻辑
。房产是抗通胀的资产。2023年中国大概没有通胀风险，但我认为，未来几年，如果要保一定的经济增速，那么货币和财政政策就需要大幅度地放开。所以2024年后，中国未必不会有一定的通胀压力，到那时候房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。
第三，机会成本逻辑
。这是最具象、最个体的逻辑，也是我们决策时最实用的逻辑。所谓“机会成本”，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，今年你手里一共有300万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房的机会成本。
我们大家面对的增长逻辑和通胀逻辑都差不多，但机会成本是很不一样的。所以每个人、每个家庭考虑买房的时候，都要拷问自己两个问题，而且要连问三遍：你有其他选择吗？你的生活目标是什么？
只有获得清晰的答案，才能为家庭财富做出更好的安排。
1.低线城市中老年家庭的决策
2022年11月初，我在得到做了场年度讲座，里面提到一个50岁阿姨的故事。她的困扰也是很多四五六线小城市，年龄较大的中国家庭的困扰：以后打工打不动了，手里有几十万积蓄，该怎么安排养老？
他们面临的约束条件是缺乏基本金融知识，绝大部分投资方式，比如股票、债券等，对他们来说门槛都非常高。同时，他们还面临着乡土社会里很多金钱的坑，比如“白条拆借”，就是缺乏法律保障的，借给亲朋好友的白条。
所以对这样的个体和家庭来说，在小县城买个有学校、能出租、而且能写自己名字的房子，尽管收益率可能是负的，但仍然是一个“次优选择”。
2.二三线城市中产家庭的决策
我们团队很多小伙伴来自二三线城市的中产家庭，有做公务员的、做教师的、经商的等等。他们的家长，都有一定积蓄和认知能力，在二三线城市起码有一套属于自己的房产。
2022年不只一个小伙伴问我，我们家的财富决策该怎么做？
说实话，
根据宏观判断与历史数据分析，我会说，
未来十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国增长将由城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。
但面对自己团队的小朋友和他们的家庭，我的答案是“买房”。
为什么？因为这是安全底线。
在趋势确定的时期，“梭哈”可能是最优策略。但2022年之后，缺少确定的长期趋势。任何今天看起来最稳妥的投资，明天都有可能变成最危险的投机。所以，二三线城市的家庭更需要“保底”，需要将“下限”守得更牢，这样才有机会追求上限。
对很多二三线城市家庭来说，房产就是不确定时代的安全底线和心理安慰。
所以当问这个问题的时候，你要先问问自己，我们家的安全底线是否已经扎得足够牢靠？一套房，可能很难说足够。
那除了买房这个决策，这些家庭还面临一个现实问题，那就是买哪里的房子。
我的答案很俗气，也很真实：
首先，支援孩子在北上广深落地生根，帮孩子付房子的首付，先让他们一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子；如果家境不够好，就当作是长期免息或者低息贷款，也算是自己的“变相储蓄”。剩下的财富，放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房，即使这个收益率并不高。
前两年我们团队用详细的互联网大数据做过分析，发现了一个显著影响中国人口流动的因素，那就是广义上的乡土情结。
第一，人口会天然流向距离更近，文化、气候、饮食也相近的最大都市，比如东北人爱流入北京，华东、华中北部的人爱流入上海。
第二，除了北上广深外，所有城市人口的第一流向地都是本省省会。更有意思的是，985、211大学的毕业生回本省工作的比例很高，因为有熟人社会网络，所以更容易进入体制内。
考虑到上面这个因素，我之前给过一个买房的建议，如果在北上广深买不了房子，那就尽量买省会城市的房子，因为收益率会相对高一点。但今年，我觉得要稍微调整一下这个说法。
比如，我们团队有一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊，还是济南、青岛呢？从纯经济角度分析，应该是济南、青岛。但如果考虑到，未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、商业便利度、物业等因素更容易产生高下之分，所以这时候他家的决策逻辑就应该发生变化。
孩子在北京，大概率是不会回山东了。父母呢，未来要么去北京，要么留在老家。把房子买在老家潍坊，似乎就是一个更优的选择，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在潍坊。看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如果孩子大学毕业后想回省城工作，这个决策又会变得不一样。
所以
对二三线城市的中产家庭来说，在做买房决策的时候，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物
。
3.一线城市精英家庭的决策
还有一类人群也很典型，大多生活在北京和上海，是传统意义上的精英家庭：事业有成、高认知、高净值，手里有两套房，并且处于职业上升期。
你可能会说，这还有什么财富上的烦恼？恰恰相反，这样的家庭其实烦恼很多。
在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时，这些家庭还在担心“钱到哪里去”。尤其是2020年之后，生活就像一条大河，从宽阔平静的水域进入了汹涌的峡谷地带，分外惊心动魄。
但我想说的是，和这些家庭感受到的“险象环生”相反，我认为2022之后的几年，对部分精英家庭来说，可能是一次财富洗牌的机会。
为什么？从前中国的游戏规则是鼓励冒险主义的。我曾经在企业家课上说过一句话：“（那时候）你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。但是，从2021年开始，这个机制发生了结构性转变，“规范”成为关键词。
致富需要加杠杆，就像挑水要用扁担一样，是基本原则。
对于生活在一线城市的高净值家庭来说，什么样的杠杆是可加的、在边界内的呢？
杠杆有很多，但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市核心区域的房产，即使每年只有5%-7%的涨幅，你也能获得10%-20%的年化收益率。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。
想清楚了这个逻辑后，我让北京的一个朋友把手里一套小户型的普通住宅，换成核心城区比较大的房子。我个人认为120-160平方米的房子，增值保值的空间最大。另外一个上海的朋友，虽然没有买房名额，也没有换房空间，但她可以考虑在全球最大的两三个城市，配置核心区域的房产。这么做虽然有汇率风险，收益率也不见得很高，但杠杆率可以放得很高，同样是撬动自己的财富增值。
你发现了吗，不管在哪个城市，国内还是国外，我在所有房产前面都加了一个定语——核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产。这也是另外一条原则，在配置房产时，一定要挑租售比高的。租售比越高，就越好出租，租金涨幅也越快。这样你房产的增值潜力也更大。
掌握了这几个逻辑和原则后，每个家庭的决策就可能变得多种多样，比如孩子有出国留学打算的，有习惯海外生活的，有适应不了英语环境的，有制度约束的……每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界上的问题没有统一的答案，投资的世界里更没有绝对的对错，不管是自己的状态，还是外部的环境，都处于时刻的变化中。投资决策也是一样，变才能通。
好，这就是今天的内容，我简单小结一下：
1. 买房有三重逻辑，增长、通胀和机会成本。其中机会成本逻辑是家庭购房决策时最实用的逻辑。
2. 对低线城市和二三线城市家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。
3. 对一线城市部分精英家庭来说，挑选核心城市核心区域的房产，依然是一个较好的策略。在现金流条件允许的情况下，要在相对安全的优质资产上加杠杆。
最后还是给你布置一个作业来加深对今天课程的理解：你自己，包括身边朋友，之前考虑买房的时候最看重什么？你们对买房的心态有什么变化吗？
好，内容听完了。
《香帅中国财富报告》从 2019 年开始，每年一份，到今年已经是第五年了。而且报告里的每一个结论都来自扎扎实实的调研。
除了课程本身，还有一个预告，在11月1号，也就是今天晚上的8点，香帅老师将会坐镇直播间，跟你聊一个每个人都关心的话题，就是 2024 年钱要怎么办？同时除了《香帅中国财富报告》，咱们年底的其他重磅报告也马上就要上线了。
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好，以上就是今天的内容。《得到精选》，明天见。
