050|“老破小”70年产权到期后怎么办?

今天,我将从两个话题出发,为你提供知识服务。第一个是,中国首批70年产权住宅,产权陆续到期。第二个是,电视剧《狂飙》收视率创央视八套近九年新高。

先来看今天的第一条。最近看到一个特别漂亮的举动,是关于老破小70年到期后怎么办的。不知道你还有没有印象。就在去年年初,好多媒体都在报道,中国上世纪50年代修建的第一批70年产权住宅,也就是好多人说的老破小,产权开始陆续到期了,该怎么办?

当时很多人提过一个方案,原拆原建。将原来的拆除,并在原地址修建新住房。这是一项以惠民为首要目标的工程,核心目标不是奔着盈利去的。主要费用来自地方财政,而参与执行的,也是国资企业。原拆原建的好处是,一来能极大提升品质,原来连电梯和独立厨卫都没有,现在都有了。二来还不用换地方,大伙儿也更容易适应。当时对原拆原建的报道里,有一句话,叫上海市已经做出尝试,并取得了不错的成果。但是,到底是怎么做的呢?好像很少有具体的消息。

但是最近,一位房地产领域专家,卢俊老师,对上海市最早的原拆原建小区,彭三小区,做了深度报道。并且专访了这回改造的主要参与者,上海彭浦新村街道旧住房改造办公室主任须炳荣。看完之后我发现,这件事真比我们想象中难很多。

先简单介绍一个背景,并不是所有小区都满足原拆原建的条件。目前,原拆原建需要满足三个条件。首先,必须是老旧公房。也就是,房龄50到70年,由国家租给个人的房屋。个人是凭承租卡居住,而不是产权证。其次,没有独立的厨房和卫生间,居住条件落后。最后,小区整体环境过差,比如雨天积水等,迫切需要改善。彭三小区就满足这三个条件。它位于上海市静安区彭浦新村,地段算是不错,周边的二手房,均价大概在6万元。

首先,为什么原拆原建难?难点不在于建筑,以咱们中国的建筑水平,盖个房子还不容易?难的,在于公平。就像那句话说的,好多人其实是,不患少而患不公。获得的新住宅,面积多少当然重要,但公平也一样重要。而这个所谓公平,又分三个层面,一个比一个难。

第一,是面积公平。这不难理解。你给我的新房面积,不能比旧的小。这看起来好像简单,不外乎就是在给新房的时候,在人家原来旧房面积基础上,再加上一部分面积。关键在于,各家各户的套内面积好办,但是,公摊的部分应该怎么办?

要知道,这些老房子是没有独立的厨房和卫生间的,这些都是公用,那么新房的厨房和卫生间面积,应该怎么计算?同时,有的旧房原来有阳台,有的没有。这部分在新房分配中,又该怎么计算?

你可能也发现了,很难有一套统一的计算公式。这就得纯拼耐心了。彭三小区的解决方案是,根据功能区来分别计算增量面积。比如卧室,都增加相同的面积,都变大了,大家都满意。再比如,厨卫增加的面积,按照原来的公摊面积计算增量,你原来的公摊越多,新房的厨卫面积越大。再比如阳台,每户都增加相同面积的阳台,而且统一不计入房本面积。这么一来,不管你原来的阳台是什么情况,现在都能获得更多。再比如,壁橱、杂物间,都有相应的计算方法。

但是,仅仅是做到面积公平,还不算完。因为还有第二个公平问题,也就是,户型公平。这就更难了。

比如,我原来的房子是30平方米,虽然小,但是是两居室,而且是大家公认的最好的东南朝向。你给我的新房,不能是面积变大,但是,户型变成一居,而且朝向变成西北。换句话说,你不仅要提供新房的便利,也要保留一部分旧房里,居民原本的居住体验。要知道,老房子的户型,那真是千奇百怪,要想还原谈何容易?

怎么办?你看,这也不能简单规划出几个统一的户型就完了,你得逐个房子规划设计。这就考验设计师的耐心了。彭三小区为了保留原本的户型格局,一共设计了282个户型,其间反复和居民核实。最终经过20多轮沟通修改,最终确定了94个户型。这比一般的商品房小区,要多出很多。

但是,就算解决了户型的公平,还是不够。因为还有第三个公平问题,那就是,楼层公平。这也很难。

因为老楼是没电梯的。因此一般二楼最吃香,既不像一楼那么临街吵闹,也不用爬太多楼,而顶楼最便宜。但是新房是高楼,有电梯,往往是中间偏上的楼层更值钱。你看,按照旧房楼层越高,新房楼层也越高的方式分配,肯定有人不同意。怎么办?

彭三小区最后制定的楼层分配方法是,原来是好楼层,分房后也是好楼层。注意,不是按高低分配,而是按照大家公认的好楼层的标准来分配。假设旧房总高是6层,新房总高是18层,那么分配方式就是,原来是2层的,对应的新房楼层是6到10层,不高不低,视野正好。原来是3层4层的,对应6到18层。原来是1层6层的,新房可以在1到6层之间选。这么一来,大家都能接受。

类似的细节还有很多。比如,在原拆原建过程中,因为新楼的土地使用效率更高,因此一定会有多出来的面积,怎么办?彭浦三区多出来的面积,一共有这么三个用途。一是进入所在的静安区政府保障房等民生工程体系。也就是作为民生工程的保障房。二是为后续拆改小区预留房间。三是作为市政配套。比如建设停车场、社区食堂、文化休闲场所,等等。

好,彭三小区的原拆原建,咱们先讲到这。你有没有从整个事情当中,嗅出一种味道?就是我们在一个复杂任务中,最需要搞懂的其实就是,弄清楚到底在跟谁打交道?过去一想到盖房子,总觉得这是在跟沙子水泥,跟混凝土打交道。但在彭三小区的改造中,你分明能感受到,从头到尾的每一个动作,都是在跟人打交道。哪里有什么公式、逻辑、方法论?不外乎是抓住每一个人的细微感受,然后体会它、琢磨它、回应它。

再来看今天的第二条。我们说个轻松的话题。就在前不久,一份新的统计数据出炉,电视剧《狂飙》全剧平均收视率达到1.54%,创下央视八套近九年来的新高。同时,在爱奇艺上,《狂飙》的弹幕互动总数超过4670万。全网的话题阅读总量,超过328亿次。简单说,就是已经很多年,没有《狂飙》这么火的电视剧了。

假如你没看过《狂飙》,也没关系。我们今天不是要说这个剧本身,而是想说说,它为什么能这么火?

这个问题乍一看好像很好回答。一个电视剧火,不外乎是内容好、演员好、宣发运营做得好。前几年美国有个畅销书作家,叫德里克·汤普森,在《引爆流行》这本书里还提到一个MAYA公式,是几个英文单词的缩写,Most Advanced Yet Acceptable,意思是,在能被接受的前提下,尽可能前卫一点。也就是咱们经常说的,熟悉+意外。让人觉得多少似曾相识,但又时不时能带来一点惊喜。

我以前做电视节目时,也有个类似的说法,叫约会感。也就是一个栏目要想收视率高,得像约会一样。总体上,有一个大致的确定感,我知道跟我约会的人是谁,对方大概什么样。但是,基于这个大致确定,又总能有点惊喜。

但是今天,咱们不谈内容,而是从传播的角度看看,这部剧为什么能火?大家都能想到的原因,比如口碑传播,一传十,十传百,咱们就不说了,只说其中比较容易被忽视的三个原因。

第一个原因,是广播式扩散。也就是,像广播一样,有一个统一的发布端。大家都从这个发布端接收信息。过去一想到互联网传播,好多人想的都是病毒式扩散。也就是在网络中有无数个节点,随机向周边外扩散。但是,根据研究人员的统计,要想成为爆款,必须是广播式扩散和病毒式扩散结合。既有中心化的初始发布,也有去中心化的二次传播。

而对于《狂飙》来说,这个广播扩散的源头,就是他们自己。比如在抖音上,整个剧组的人几乎全员注册了抖音账号,并且发布专门的内容。而且抖音上的内容,跟剧情进展高度同步。比如剧情里,有几个角色下线了。那么当晚的直播,可能就是这几个下线角色连线,然后聊聊自己的角色下线心得。

说到这,你可能会说,很多电视剧都这么干了啊,怎么不见火?这就要说到,传播的第二个关键,就是量,一定要足够大。这是个非常简单粗暴的方法,但也是最管用的办法之一。

即使放在《蒙娜丽莎》这样的名画上,也一样适用。当年的名画那么多,比如拉斐尔的《神圣家族》,当年估值是60万法郎,是《蒙娜丽莎》的7倍,为什么后来最火的还是《蒙娜丽莎》?一个特别重要的原因是,《蒙娜丽莎》当年在卢浮宫被盗走过。几年之后,盗贼又被抓住。这么几轮大新闻下来,它的曝光度极大提升。就像今天,假如一个东西天天上热搜,想让人不知道都难。

而《狂飙》剧组这回在网上的内容发布量,就特别大。全剧全员,几乎每天都在更新。说到这你可能会说,既然制造爆款这么简单,为什么每年的爆款还是那么少?这就要说到,第三个,也是最关键的决定因素了。这个因素叫,基础繁殖率。

所谓基础繁殖率,有一个计算公式。基础繁殖率=扩散概率/恢复概率。

其中扩散概率,衡量的是一个人愿意把一个东西分享出去的程度。数值越大,代表大家越愿意分享。而恢复概率,衡量的是一个流行元素被遗忘的概率。也就是,粉丝的热情过了,缓过神,恢复了。

简单说,对任何流行元素来说,它都是一边被人分享,一边被人遗忘的。关键看,这两件事,哪个发生的概率高。假如被分享的概率更高,那么基础繁殖率大于1,意味着这个东西,突破了一个临界点。著名作家格拉德威尔,管这个点叫引爆点。它就有可能快速被传播,最终成为爆款。

但问题的关键就在于,不管是扩散概率还是恢复概率,其中的影响因素太多了。比如,是不是最近有新热点替换了之前的旧热点?再比如,其中有个演员塌房了。甚至只是你主观上,觉得腻了。这些都会影响基础繁殖率。但是要想同时预测这些,几乎不可能。这就是为什么说,80分的佳作可以预测,但100分的爆款很难预测。

最后,简单总结一下。我们今天说了两个话题。70年老破小到期后怎么办?以及《狂飙》为什么这么火?假如你身边有人正在处理需要面对大量人的复杂问题,或者是要做内容传播,推荐你把今天的节目分享给他。

好,以上就是今天的内容。《得到头条》,明天见。

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