该不该买房?听听香帅的建议

今天我们发布2022年第二份年度报告,是香帅老师带来的《中国财富报告》2022版。

这是香帅老师第4年为我们捧出这份报告。每年都有超过10万人订阅这份报告,用它来做新一年的财富规划。

2022年,对我们钱袋子的挑战很大。而且很多人今年关心一个话题,就是房子。房产收益率确实下降了,房子还值不值得买?能买的话买哪里,该怎么买?手里有余钱,要不要提前还房贷?等等等等。今年《财富报告》一开篇,香帅老师就用4讲内容,把这些问题给你一次性讲透,帮助你更好地做决策。

今天分享给你的,就是其中的一讲。怎么根据自己的家庭经济状况,做好买房决策?接下来,让我们一起听听香帅老师是怎么说的。

欢迎来到《香帅中国财富报告》,我是香帅。

上一讲我们聊了2022年之后,怎么判断哪些房产是优质安全资产,哪些房产有较大风险。这一讲,我们回到一个更广泛的话题:如果房价下跌,是不是意味着你的家庭不要再买房了呢?

我的答案是,不见得。因为很多时候,我们面临的处境并不是“几选一”,而是“别无选择”。

在买房这个问题上,其实有三重逻辑值得我们关注。

第一,增长逻辑。这个好理解。买房产就是买有增长前景的国家、城市、区县,甚至小区。宏观上的增长无非是经济增长,人口密度和质量的上升,微观上的增长包括好医院、好学校、商圈密度、交通便利,甚至是物业的优秀程度等。就像上一讲说的,现在除了少部分城市外,宏观上的增长不那么显著,所以买房要更看重微观上的增长。

第二,通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。2023年中国大概没有通胀风险,但我认为,未来几年,如果要保一定的经济增速,那么货币和财政政策就需要大幅度地放开。所以2024年后,中国未必不会有一定的通胀压力,到那时候房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。

第三,机会成本逻辑。这是最具象、最个体的逻辑,也是我们决策时最实用的逻辑。所谓“机会成本”,就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说,今年你手里一共有300万元,付了房子的首付后,就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱,就是你买房的机会成本。

我们大家面对的增长逻辑和通胀逻辑都差不多,但机会成本是很不一样的。所以每个人、每个家庭考虑买房的时候,都要拷问自己两个问题,而且要连问三遍:你有其他选择吗?你的生活目标是什么?

只有获得清晰的答案,才能为家庭财富做出更好的安排。

1.低线城市中老年家庭的决策

2022年11月初,我在得到做了场年度讲座(你可以在课程里回看视频),里面提到一个50岁阿姨的故事。她的困扰也是很多四五六线小城市,年龄较大的中国家庭的困扰:以后打工打不动了,手里有几十万积蓄,该怎么安排养老?

他们面临的约束条件是缺乏基本金融知识,绝大部分投资方式,比如股票、债券等,对他们来说门槛都非常高。同时,他们还面临着乡土社会里很多金钱的坑,比如“白条拆借”,就是缺乏法律保障的,借给亲朋好友的白条。

所以对这样的个体和家庭来说,在小县城买个有学校、能出租、而且能写自己名字的房子,尽管收益率可能是负的,但仍然是一个“次优选择”。

2.二三线城市中产家庭的决策

我们团队很多小伙伴来自二三线城市的中产家庭,有做公务员的、做教师的、经商的等等。他们的家长,都有一定积蓄和认知能力,在二三线城市起码有一套属于自己的房产。

2022年不只一个小伙伴问我,我们家的财富决策该怎么做?

说实话,根据宏观判断与历史数据分析,我会说,未来十年,基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国增长将由城市化驱动转变为好企业驱动,这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。

但面对自己团队的小朋友和他们的家庭,我的答案是“买房”。

为什么?因为这是安全底线。

在趋势确定的时期,“梭哈”可能是最优策略。但2022年之后,缺少确定的长期趋势。任何今天看起来最稳妥的投资,明天都有可能变成最危险的投机。所以,二三线城市的家庭更需要“保底”,需要将“下限”守得更牢,这样才有机会追求上限。

对很多二三线城市家庭来说,房产就是不确定时代的安全底线和心理安慰。

所以当问这个问题的时候,你要先问问自己,我们家的安全底线是否已经扎得足够牢靠?一套房,可能很难说足够。

那除了买房这个决策,这些家庭还面临一个现实问题,那就是买哪里的房子。

我的答案很俗气,也很真实:

首先,支援孩子在北上广深落地生根,帮孩子付房子的首付,先让他们一只脚迈进中产的大门。如果家境好,就直接给孩子;如果家境不够好,就当作是长期免息或者低息贷款,也算是自己的“变相储蓄”。剩下的财富,放一半在金融资产上,其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房,即使这个收益率并不高。

前两年我们团队用详细的互联网大数据做过分析,发现了一个显著影响中国人口流动的因素,那就是广义上的乡土情节。

第一,人口会天然流向距离更近,文化、气候、饮食也相近的最大都市,比如东北人爱流入北京,华东、华中北部的人爱流入上海。

第二,除了北上广深外,所有城市人口的第一流向地都是本省省会。更有意思的是,985、211大学的毕业生回本省工作的比例很高,因为有熟人社会网络,所以更容易进入体制内。

考虑到上面这个因素,我之前给过一个买房的建议,如果在北上广深买不了房子,那就尽量买省会城市的房子,因为收益率会相对高一点。但今年,我觉得要稍微调整一下这个说法。

比如,我们团队有一个小伙伴来自山东潍坊,她父母如果再购房,应该在潍坊,还是济南、青岛呢?从纯经济角度分析,应该是济南、青岛。但如果考虑到,未来不管是潍坊还是济南,房价的涨幅都不一定高出通胀太多,反而是房子本身的附加值,比如学区、商业便利度、物业等因素更容易产生高下之分,所以这时候他家的决策逻辑就应该发生变化。

孩子在北京,大概率是不会回山东了。父母呢,未来要么去北京,要么留在老家。把房子买在老家潍坊,似乎就是一个更优的选择,毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在潍坊。看个病,办点事,聊个天,组个牌局,包括挑个好楼盘,都要方便得多。而如果买到省城济南,虽然离得并不远,但某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然,如果孩子大学毕业后想回省城工作,这个决策又会变得不一样。

所以对二三线城市的中产家庭来说,在做买房决策的时候,跟着家庭网络、社会网络走,才是归宿。人毕竟是社会动物,而不是纯粹的经济动物。

3.一线城市精英家庭的决策

还有一类人群也很典型,大多生活在北京和上海,是传统意义上的精英家庭:事业有成、高认知、高净值,手里有两套房,并且处于职业上升期。

你可能会说,这还有什么财富上的烦恼?恰恰相反,这样的家庭其实烦恼很多。

在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时,这些家庭还在担心“钱到哪里去”。尤其是2020年之后,生活就像一条大河,从宽阔平静的水域进入了汹涌的峡谷地带,分外惊心动魄。

但我想说的是,和这些家庭感受到的“险象环生”相反,我认为2022之后的几年,对部分精英家庭来说,可能是一次财富洗牌的机会。

为什么?从前中国的游戏规则是鼓励冒险主义的。我曾经在企业家课上说过一句话:“(那时候)你有多宏大的愿景,就有多高远的天空”。但是,从2021年开始,这个机制发生了结构性转变,“规范”成为关键词。

致富需要加杠杆,就像挑水要用扁担一样,是基本原则。

对于生活在一线城市的高净值家庭来说,什么样的杠杆是可加的、在边界内的呢?

杠杆有很多,但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照30%-50%的首付计算,就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市核心区域的房产,即使每年只有5%-7%的涨幅,你也能获得10%-20%的年化收益率。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说,这是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。

想清楚了这个逻辑后,我让北京的一个朋友把手里一套小户型的普通住宅,换成核心城区比较大的房子。我个人认为120-160平方米的房子,增值保值的空间最大。另外一个上海的朋友,虽然没有买房名额,也没有换房空间,但她可以考虑在全球最大的两三个城市,配置核心区域的房产。这么做虽然有汇率风险,收益率也不见得很高,但杠杆率可以放得很高,同样是撬动自己的财富增值。

你发现了吗,不管在哪个城市,国内还是国外,我在所有房产前面都加了一个定语——核心城区,也就是一个城市里人群密度最高,商业、文化最发达的区域。因为这种区域,往往也是租金比较高的房产。这也是另外一条原则,在配置房产时,一定要挑租售比高的。租售比越高,就越好出租,租金涨幅也越快。这样你房产的增值潜力也更大。

掌握了这几个逻辑和原则后,每个家庭的决策就可能变得多种多样,比如孩子有出国留学打算的,有习惯海外生活的,有适应不了英语环境的,有制度约束的……每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界上的问题没有统一的答案,投资的世界里更没有绝对的对错,不管是自己的状态,还是外部的环境,都处于时刻的变化中。投资决策也是一样,变才能通。

好,这就是今天的内容,我简单小结一下:

最后还是给你布置一个作业来加深对今天课程的理解:你自己,包括身边朋友,之前考虑买房的时候最看重什么?2022年买房的时候最看重什么?你们对买房的心态有什么变化吗?

这里是《香帅中国财富报告》,我们明天见。

内容听完了,我是罗胖。

今年的《香帅中国财富报告》2022版已经开始更新。不只是房子,跟钱有关的事,香帅老师都会讲到。

比如,全球通胀会怎么影响我们的财富?

基金业绩是由什么决定的?

银行理财还能不能买?

A股、美股、中概股2023年有哪些变化?

还有,数字时代,怎么找到自己职业上升的通道?

怎么应对转行转岗?等等。

你在得到App首页搜索“报告”两个字,就能看到今年的《香帅中国财富报告》。

现在订阅,还可以提前享受双十二优惠。我们的五大年度报告,原价435元,现在你如果打包购买,就只要395元。如果你已经订阅了其中的一两份报告,也没关系,下单的时候系统会帮你自动扣减。推荐你第一时间加入学习。

好,罗胖精选,明天见。

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